事故物件　怖い間取り　－2020年9月24日

皆さんこんにちは仕入MT課の沢田です。

今話題の映画ジャニーズ事務所　亀梨和也主演　「事故物件　怖い間取り」は

もうご覧になりましたか。

私も長年不動産業務に携わっている為、事故物件の取り扱いを何度か経験しています。

皆さんはお家を借りたり、買ったりするときに告知義務ありという言葉を聞いた事は

有りませんか。

今回は「事故物件」とは、一体どのようなものか説明させていただきます。

事故物件とは「心理的瑕疵のある物件」のこと

事故物件と聞くと、自殺や他殺などの事件、火災などの事故があった物件という印象が

強い方も多いのではないでしょうか。事故物件は正確には「心理的瑕疵のある物件」の事を

指しています。

事故物件とは、不動産の契約をする前に心理的瑕疵となる要因について知っていたら、

その後の不動産契約をしていなかったかもしれないという重要な事実や事情がある

物件の事です。

「事故物件」には法律的な定義はありません。

数年前に殺人事件が起きて住人が死亡した不動産があるとします。この様な大きな事件や

事故の場合、間違いなく心理的瑕疵があると判断され事故物件として扱われます。

しかし、一人暮らしの高齢者の具合が悪くなり病死してしまった様な自然死の場合は、

事件性が無いと判断され心理的瑕疵の無い通常の物件として扱われます。

「告知」は義務付けられています。

事故物件の売却や賃貸募集をしたりする場合には、必ず入居者に対して心理的瑕疵と

なる事項を伝える必要があります。

また2020年の改正民法施行後は、売主の責任として「物の種類、品質、数量に関して

契約の内容に適合する物や権利を引き渡すべき義務」が明記されています。

そして瑕疵と言う用語に代わって、「契約不適合」という法律用語が使われています。

判例からみた告知義務の期間

一定期間で入居者が入れ替わる賃貸物件で自殺などがあった時には、

いつまで告知義務があるのでしょうか。

例えば単身用物件についての判例では、事件後初めて入居する賃借人には告知義務が

あるとしています。しかしその次の賃借人については、「特段の事情がない限り」は

事故物件の告知義務は生じないとしています。

また事件から2年を経過すれば、初めて入居する賃借人に対しても告知する義務は無いと

判断した判例もあります。

この様に事故物件（心理的瑕疵のある物件）の告知義務には明確な期間が設けられておらず、

人が亡くなった経緯や状況などから判断しているということになります。

弊社においては、自然死、孤独死など事件性のないケースでも必ず買主様、賃借人様に

告知を行っております。

また事故などでお困りの方は、この機会に専門のスタッフにご相談ください。

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※本物件は判例とは関係ありません。

その他詳細に関しましてはお電話でお問い合わせください。